Памятники культуры: возможности девелоперов в рамках нового законодательства

""Рубль за метр" – популярная программа, в 2012 году мы (Москва) были пионерами, сейчас программа развивается в других субъектах и может применяться на основе федерального законодательства. На торги выносится объект в неудовлетворительном состоянии, идет торговля за рыночную цену арендной платы, инвестор должен провести работы по реставрации, сдать эти работы и арендная плата пересчитывается на рубль".

В рамках программы сданы 4 объекта. Программа не обещала быть массовой, т.к предполагает определенные ограничения. Уходили отдельные усадьбы, отдельно стоящие здания в неудовлетворительном состоянии. Объектов таких в собственности Москвы не так много. Много объектов культовых, которые не могут привлекаться в аренду, а другие объекты в собственности РФ или в частной собственности.

По новым объектам, которые выставляются на торги в 2015 году коллегиально договорились предоставлять субаренду , потому что все берут необязательно под свои офисы, а чтобы сдавать. Это должно привлекать новых правообладателей к этим объектам. В обновленной редакции 73-ФЗ закона есть норма, запрещающая субаренду, но в этой норме имелось ввиду, что субаренда запрещена на период реставрации объекта. Департамент культурного наследия уже договорился с Минкультом, что при корректировке законодательства эту норму уточнят.

Те, кто получал объекты до программы "рубль за метр" в неудовлетворительном состоянии и отреставрировал их, могут также перейти на пониженную ставку. С такими просьбами часто обращаются в Правительство Москвы, есть около десяти случаев, по которым уже принимались решения. Основная задача – подготовить заключение по наличию угрозы предмету охраны памятника на дату передачи пользователю. Если такие документы находятся и они не вызывают вопросы, то их направляют в Департамент имущества и они подготавливают решение.

Недавно вышел закон об изменении в постановлении о привлечении части объекта в хозоборот по программе рубль-за-метр. По этому постановлению все равно требуется полная реставрация всего объекта. Единственно мы не требуем приспособления к современному использования тех помещений, которые не занимает пользователь, но пока таких объектов не подобрали.

Продажа с обратным опционом – новая программа. Предполагается, что объект сразу предполагается для продажи в собственность. Здесь существенны условия по сохранению. При нарушении договоренностей собственник г.Москва может вернуть объект с удержанием штрафа, если работы не выполнены в течение 5 лет."

Александр Лукин рассказал о перечне регламентов историко-культурной экспертизы объектов культурного наследия Москвы - где найти инструкции и как с ними работать, а также о практике передачи объектов культурного наследия в аренду на условиях 1 рубль за 1 кв. м в год.

"При проведении торгов мы пытаемся повысить ответственность реставрации, когда на аукционах была многократно превышена цена и арендатор не смог справиться с обязательствами - мы расторгали договор. Победителя аукциона "принудительно записываем" в Департамент наследия, для него он становится "родным домом".

Недавно выставлен на торгах ресторан "Золотой Колос" на ВДНХ. Большая часть - объект культурного наследия, а часть нет, поэтому ставка будет распространяться так: 80% площади рубль за метр, а на 20% объекта рыночная ставка. "

Вера Стерлина рассказала об опыте восстановления и включения усадебных объектов в туристические маршруты и опыте государственно-частного партнерства по сохранению ОКН.

НП "Русская усадьба" исследовала следующие субъекты РФ по сохранности усадеб. В шести областях ЦФО выявлено усадеб (по моему мнению, этот список можно умножить минимум в 3 раза по каждому субъекту):
- Московская область 690;
- Смоленская область 253;
- Калужская область 210;
- Тульская область 305;
- Рязанская область 251;
- Владимирская область 161.
По оценкам НП "Русская усадьба" только 5-15 усадеб каждого региона подлежат восстановлению. В настоящее время 25 усадеб в собственности восстановлены и восстанавливаются (не считая Московскую область).

Также было разработано более 50 усадебных маршрутов ( в каждый входит музей-усадьба; живописная руина с историческим бэкграундом; исторический город или монастырь), маршруты предполагающие проживание в частных усадьбах и занимают 2-3 дня.

Основной проблемой в восстановлении ОКН Вера Стерлина говорит, что "действующее законодательство позволяет покупать памятники, а для многих инвесторов это новость. Те репортажи, что публикуются в СМИ – отпугивают потенциальных инвесторов, нужно создавать новый климат."

НП "Русская усадьба" подготовила справочник с картой по Владимирским усадьбам, он поступит в продажу через 2 недели, в книге много моих фотографий и я скоро подготовлю анонс. Также в ноябре выйдет новая книга по Тульским усадьбам.

Иванна Табачникова рассказала о некоем объекте, который находится в нескольких стах километрах от Москвы. Он состоит из порядка десяти руинированных объектов XIX века, а также советского периода. В его восстановление планируется вложить порядка 1,9 млрд. рублей за 2,5 года. Не руины красят место, а атмосфера, которую можно воссоздать. Благодаря восстановлению таких усадеб создаются рабочие места, воспитывается инфраструктура соседних деревень и городов, меняется менталитет и просыпается самосознание.